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「独家观点」多维价值深度分析:中国北方城市买房置业的选筹逻辑

作者 : 2020-10-20 11:26:12 审稿人 : admin 围观 : 评论

七个理性维度,一文诠释:如何在中国北方地区锁定最值得买的城市和板块?

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资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。

客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容。

(独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)

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我是@熊猫贝贝小可爱 ,地产行业策略研究者,房产楼市观察者,欢迎关注。

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房子,可能这个世界上地域性最强的生活必需商品了。

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不仅仅是在中国,放全世界任何一个国家来看,房子对于个人和家庭的生存发展,都起到了至关重要的决定意义,当然,保障生存的同时,也有固化的效果,人的正常生活工作发展,是有一定的半径范围的,这个世界上的运输和交通再发达,也不可能无视空间和距离的时间成本。

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有了属于自己的房子,就意味着具备了在一个城市的深度耕耘和长期发展的底气和资格。

中国的南北地域,不仅仅是空间上的距离,更有来自于文化,价值,习俗层面的区别。

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对于买房子这件事来说,也是一样的:北方买房,有北方的规矩,南方买房,有南方的讲究。

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北方地区,同样是中国人口聚集的重要区域,很多人生在北方,热爱北方,是离不开北方的。

买房这个需求,不分南北。抛开投机炒房的目的来看,长期的个人和家庭资产和城市价值捆绑,安居乐业,这样的需求在全中国,都是一样的。

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买房子这件事对于绝大多数中国人来说,是人生必须要面对和考虑的一件事。

买房对于普通老百姓来说,和是否能够通过买到的房子升值获利,其实没有必然的关联。

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衣食住行是生存发展的重要基础,安居乐业,成家立业是镌刻在每一个中国人和家庭血脉之中的传统观念和认知,更别说和房子关联的教育,婚姻,还有安定的生活状态,对于个人和家庭实现长期稳定生活和发展的重要决定性意义。

恒产者恒心,这句话一点都没错。但是说破天去,也没有人希望自己购买的房子会遭遇贬值吧?

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选择房子,也就是选择了一座城市。

房价,也就是房产价值的货币表现,其实在某种程度上,就是一座城市价值的缩影表现,一个城市的房价变化,其实也映射了一座城市的全面发展趋势。

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今天这篇文章,就从以下七个维度,深入全面的诠释在中国北方地区买房的价值逻辑。

  • 胡焕庸线以南;
  • 一个绝对核心;
  • 四个高首位度省会;
  • 黑吉辽的必选项;
  • “规矩”之下的价值保障;
  • “0价值”的自然景观;
  • 北方地区的房产“陷阱”。
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相信看完本文,能够给有计划或者是准备在中国北方地区买房置业的读者朋友,在选择城市,选择房产这件事上面,有所启发和帮助。

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

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读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。

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如有帮助,欢迎关注,每天看点有深度的房产和楼市的内容,帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。

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楔子:中国的北方地区界定和概况

北方地区,包括北京、天津、河北、甘肃东部、内蒙古大部、山西、陕西、河南、江苏北部、山东、安徽北部 、黑龙江、吉林、辽宁。

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是中国四大地理区划之一,指秦岭-淮河一线以北、内蒙古高原以南、大兴安岭、青藏高原以东的广大地区,主要包括关中地区、关东地区、华北地区和东北地区。

截至2018年底,北方地区面积约占全国的20%,总人口约6.02亿,占全国总人口的43%。

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因为中国绝对,唯一的政治中心在北方地区,所以有句话说的很到位:北方看政策,南方看经济。

整个北方地区,就以首都北京为绝对的核心呈现一种环绕辐射的情况。

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如果把北方各个省份的几百个城市看做是星星,那北京都当之无愧是被众星环绕,璀璨生辉的绝对明月。

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主要的北方地区,只有首都北京兼具政治中心以外还偏重金融经济、对外贸易、高精尖和互联网产业。

其他的大部分北方地区省份和城市,在历史发展和前期规划的过程中,主要以三种产业作为城市基础:

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一种是重型工业,以军事工业为主的黑吉辽东北区域城市。

一种是能源型重污染工业,以山西煤矿,内蒙古的“羊煤土气”为代表。

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一种是特定的资源和贸易结合的城市,以辽宁阜新(玛瑙),朝阳(化石,工艺品)为代表。

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第一维度:胡焕庸线以南

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在北方地区的买房置业,其实在某种程度上,就是对自己的事业和家庭的长期定居选择城市。

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在中国地理学领域,有这么一条著名的“胡焕庸线”。

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如图:

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这条存在了近100年的“胡焕庸线”,不仅仅从人口分布,自然环境,甚至是经济分布上,经受了时间的考验和历史的变迁,简单说,就是中国南北城市经济价值的分割线。

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在北方区域选择城市,如果从跟随城镇化,跟随时代主流,跟着宏观发展趋势,要想在北方城市选择城市的第一要素,就是选择胡焕庸线以南的城市,并且离胡焕庸线越远越好。

再大的城市,根基价值就是为人类社会的存在,才具备了价值和意义。

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选择城市,其实就是选择一个城市对于人口的适合居住,并且具备长期生存发展的机遇和条件。

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这个规律,不分时代,从人类有文明开始,就是这么潜移默化的在影响着人类社会的进化和变迁。

房子也是一样,没有人的需求支撑,就没有任何价值。

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第二维度:毋庸置疑的绝对核心

北方地区有这么一个城市,不仅仅在北方地区是绝对核心,就放到全国来看,也是没有争议的中国心脏,绝对中心,C位王者,这个城市的地位,从中国建国以来就没有发生过任何改变,在全中国人民的心中,都是排第一位的。

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这个城市就是中国的首都,北京市

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说句实话,作为一个中国人,不一定出生在北京,大部分人,可能是出生在远近不一的其他城市和地区,但是对于中国人来说,这一辈子,一定需要,也值得到北京体验和观瞻一下首都的气质和格局。

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好歹作为中国人来说,一生也要去首都体验一把进京的感受吧?

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没有去过北京的人,不管看再精美的照片和视频,都无法体会到那种一国之都的厚重底蕴和无处不在的威严气氛,当然,还有无数的机遇和财富汇聚的环境。

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首都效应,全世界通用,对于这个星球上的任何一个国家来说,首都,往往都是一个国家最发达,最繁华,也是人口聚集效应最强的城市和地区。

美国首都华盛顿,日本首都东京,菲律宾首都马尼拉……

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当然,首都的繁华也对应着房价的相对价值,长期以来,在中国,北京的房价在全中国范围内,都是最高的,也就近几年,伴随经济发展和产业格局的偏重,南方的一些经济强市例如深圳海南厦门,才有房价追赶和超越的势头,但是时间拉长了看,北京的房价绝对算的上中国城市房价最为坚挺,价值高的代表。

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所以,如果不是因为事业根基无法移动或者太过于浓厚的乡土眷恋情怀的观念约束,对于北方地区的年轻人和家庭来说,选择城市如果不考虑南下,放在眼前的最好的选择,那就是去北京。

就算不能在北京扎根,首都能够提供的机会,薪酬,甚至是提升空间,在北方地区绝对是没有任何城市能够比肩的,比肩都做不到,超越就更不可能了。

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经济条件允许的情况下,不管是刚需还是投资,在北方地区首选北京,注意,一定要是在北京行政地域以内,分“环线”范围以内,根据个人和家庭的能力进行购置。

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北京很大,跨区感觉和跨市感觉都差不多了,所以北京买房置业的选择很多。

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离开北京地界,那就是另一回事了,这个放后面给大家解释。

北方地区,第一选择,就是北京,不论是个人发展机遇还是房产价值,北方城市雄踞冠首,环线越小,价值越高,这个结论不接受任何反驳。

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当然,买不买得起,买不买不得到是个人原因,和城市选择和价值背景没有关系。

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第三维度:四个高首位度的省会城市

首位度这个词对于大部分人来说或许有些陌生,先做一个比较全面的解释:

首位度在一定程度上代表了城镇体系中的城市发展要素在最大城市的集中程度。为了计算简化和易于理解的需要,杰斐逊提出了“两城市指数”,即用首位城市与第二位城市的人口规模之比的计算方法:S=P1/P2。
1939年,马克·杰斐逊(M.Jefferson)提出了城市首位律(Law of the Primate City),作为对国家城市规模分布规律的概括。他提出这一法则是基于观察到一种普遍存在的现象,即一个国家的“首位城市”总要比这个国家的第二位城市大得异乎寻常。不仅如此,首位城市还体现了整个国家和民族的职能和情感,在国家中发挥异常突出的影响。城市首位律理论的核心内容是研究首位城市的相对重要性,即城市首位度。
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简单一点,首位度其实就是城市群的一种实力差距表现。

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首位度越高的城市,人口资源聚集越强,经济实力越强。

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相对于南方省份在不同的城市有各具特色的地方产业,可以相对独立的内向发展,对于北方城市来说,因为产业结构的资源型城市的既定现实,难以在经济层面上和南方省份使用同样的发展模式。

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所以举全省之力,打造一个区域明星城市,至少这个城市能够在经济收入和城市发展上,实现区域人口吸引和资源汇聚。

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而这样的城市,就是高首位度城市,北方地区的省一级城市,一般这样的高首位度的城市,就是省会城市:政治中心和经济中心高度复合统一的北方城市群单核发展模式。

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在北方几个省份里面,有以下四个高首位度省会城市,是值得买房置业安家,甚至是建议长期投资,把资产和城市发展绑定在一起的潜力城市。

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这四个城市分别是:

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郑州,河南省会(虽然在界定上有一定的争议,但是从地理划分来说属于北方地区城市)

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推荐理由:人口基数庞大,河南省经济政治文化中心。高首位度省会核心城市发展代表城市。

或许有人会拿2020年郑州房价下降的新闻来抬杠吧?

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其实核心城区和经济发达的地段根本没有降价,郑州的房价现象不展开多说,中原地区核心城市,人口基数和基本面放在那里的,整个河南省房产价值最稳固,最真实的城市。

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郑州

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济南,山东省会

推荐理由:是政治中心,山东还有一个明星城市是青岛,经济强于济南。

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刚需稳定,家庭发展选省会城市,投资发展选青岛。就这么简单。

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济南

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西安,陕西省会

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推荐理由:西部明星省会,特别是小学生增长数量全国第一,户籍开放,大有可期!

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相比郑州来说,西安在陕西地区的城市首位度更高,西安和郑州的房产价值对比只能说伯仲之间。

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也不用纠结,对应省份优先自己的省会,没什么困难的,至于其他省份,就近原则。

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西安

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太原,山西省会

推荐理由:山西省的政治中心,文化中心,但不一定是经济中心,是山西能源开发的资金和财富的经济必经中转和沉淀的城市。

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有句话说的好,山西的人口在太原,山西的土豪在北京。太原的房价相对于省会级别的城市来说还是比较亲民的。刚需首选,投资不建议,这是一个内向型的城市,核心地段的豪宅不缺买家,普通房子供过于求。

两极分化比较严重,长期持有价值固化的意义大于资产升值的意义,对于刚需来说比较适合,要投资,特别要在北方省会城市,要么是本地长期深耕的专业团队,要么是具有一定政府背景和关系的群体。如果都没有?那别想着能在北方地区的省会城市买房投资盈利。这个懂的自然懂,不懂的也不用去试。

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太原

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这四个高首位度城市,是北方地区城市选筹的第二梯队,排名不分前后,对于对应省份的本地人和次能级城市来说,这四个省会城市,是北方地区“眷恋北方,故土难离,寻求发展”的群体的最佳选择。

天津和石家庄就不用多说了,被北京首都虹吸,城市地位还有价值在首都光环之下基本得不到体现,不吹不黑,理性来说就是这样的,稍微有点本事的,坐几个小时车就能进京了。

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为什么不说银川,西宁,乌鲁木齐,兰州?(黑吉辽省会下面会说到)

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因为这样的城市可以这么总结:民族融合区,地广人稀,依赖资源,经济落后。

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对于本省内来说,置业首选省会,但是跨省置业,不推荐。

一个有竞争力的省会城市,很少看到本地人会在外面经商和跨地工作,但是这几个省会城市的很多劳动力人口和高知人才,都被更其他城市所虹吸。

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留不住人的省会城市,谈不上什么房产价值,还是那句话,本省刚需首选省会,投资免谈。

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第四维度:黑吉辽的必然且唯一的选项

东北三省可谓是共和国长子,但是重型工业和以第一产业的基础经济模式,和中国改革开放的趋势没有在一个频道上,谈不上没落衰败,但是在以经济效应第一的时代下,东北人口持续南下外流是不争的事实。

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再加上严酷的生存环境(东北地区冬季冻土期很长) ,甚至在一些地区会出现长达半年的寒冬季节,先不说适应与否,单说用于经济建设和社会发展的时间,和常年高温的南方城市相比就没有对比的意义。

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现代社会,日子都好过了,也没有必要和极限环境死磕,所以很多东北家庭都纷纷南下,在东南沿海的很多城市,大量的东北人南下置业,从原本的候鸟避冬式居住,逐渐转变为长期定居的模式。

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比较典型的,有海南三亚,广东珠海惠州,还有广西北海这样临海的南方沿海城市,常年温度温和,空气湿润。甚至还有一种笑称,说东北是四省,新来的叫海南,可见东北人的南迁规模有多大。

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那对于东北三省本地群体来说,基本上没有什么投机炒房的资本会盯上东北城市,但是对于本地刚需群体来说,要买房,实现对个人和家庭的提升帮助,实现资产的保值增值。

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其实没有别的什么选择,只有扎堆省会,或者选择经济发达,有潜力的城市,比如大连。

其实对于北方城市来说,特别是选择面比较小的省会城市,要想有城市价值突破和飞跃的机会,并不是没有可能,但是和经济工业发展没有南方城市那么明显的关联,最关键的,还是要看“老大哥”北京的政策倾斜和照顾。

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北方看政策,南方看经济。看不懂这句话,劝你也别想着买房子,做什么价值投资了。

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第五维度:“规矩”之下的价值保障

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北方地区因为维度,文化还有生活习惯,对于房子的讲究规矩,是有史可考,源远流长的。

北方的房子,讲规矩,南方的房子,讲风水。就这么简单。

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城市选定了以后,对于房子的讲究规矩,是否和北方文化体系契合,非常关键。

1、坐北朝南是最基础的,南北朝向在北方地区是刚需(日照和风向),所以在北方城市选择房子,正南正北,南北通透是最基本的房子价值底线,在北方城市,还有专门的术语来形容这样的房子,坐北朝南的是正房(或北房),坐南朝北的是倒房,坐东朝西和坐西朝东的都是“厢房”。

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按照价格来看,一目了然:正房>倒房>东厢房>西厢房(著名的小说西厢记就是女儿住的西厢)。

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体现了一种北方居住文化中的长幼尊卑习俗。

2、户型方正很重要!非常重要!

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相比于南方地区,特别是供需紧张的东南沿海热门城市频现的各种奇葩户型,北方的户型讲究的就是一个正字。

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在北方任何城市,户型都没有什么创意,都是经历时间考验留下来的最稳定状态,在北方城市选择房子,要特别避开特殊的户型。

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3、北方城市的房子,价值标准非常简单,一个是环线,一个是距离当地行政中心的距离。

4、北方城市的房子供暖很重要,集中供暖的质量决定房子的使用价值。

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5、北方城市交通情况比南方城市普遍要好,特别是有地铁的城市,但是地铁抹平房价差距的能力不如南方。

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在北方的城市选房子,一定是随大流,讲规矩的。这个原则很重要。

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第六维度:“0价值”的自然景观

这个就比较简单了,北方城市除了北京存在供需紧张,空间错配的情况,其他绝大部分北方地区的城市,相对于南方缺少可建筑开发用地的情况,绝对可以说的上是地广人稀。

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所以不管是人造社区景观,人工湖泊,还是自然的山景,河景,甚至是海景,对于北方地区的房产价值来说,基本上,不应该是完全,没有什么房产价值提升意义。

北方城市房产价值的两个核心,一个是学区,一个就是地段,简单粗暴。

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第七维度:北方地区的房产“陷阱”

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要说对房产包装,概念营销,炒作牟利这件事吧,还真的说不上南北谁更强。

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但是房产的陷阱,北方城市也是同样存在的。

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这里给大家例举几个:

第一种:睡城,卫星城,是北方城市房产价值体系中,最大的泡沫,没有之一。

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以紧密环绕的河北小县城群落为代表。以什么距离天安门几十公里为噱头,以双城生活为诱惑,以北京行政区域拓展为幌子,实实在在的拉动了这些原本默默无名,偏僻落后的小县城本地房地产开发。“睡城”一词,就是在北京出现,并且得以广泛传播的。

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说句不客气的,没有北京的地位和影响力,这些县城再放个50年,也都是偏僻落后的代表。

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说县城都抬举了,燕郊如果没有贴着北京的距离区位先天优势,就是个偏僻落后的乡镇而已。

看看燕郊的介绍:燕郊地处河北、北京边界的一个三角地带。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名,距今已有3000多年的历史,有“天子脚下,御驾行宫”之美誉。

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御驾行宫?敢情就是个以前皇帝歇脚的驿站呗?凭什么房价比省会石家庄贵1倍还多?

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吹起来的价值,不堪一击,房价变化说明一切:

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环京房价3年对比图(图片来源:网络)

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这样的城市,或者说区域,除非并入北京,不然房价都是泡沫。

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第二种:海景房……这个别说在北方城市了,放到南方城市一样都是大坑。

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比较有代表的,就是山东威海乳山海景房:

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乳山海景房(图片来源:网络)

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特别是一些经济发展还没有规模和沉淀的城市,就像上面一条说的一样,任何的景观价值对于房子来说都不是增加价格的价值。

美景有毒,远离日常生活和缺乏配套的房产,别说在北方,在全国都是房产大坑。

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第三种:远离核心城市,缺乏配套和基础人口的“别墅区”、“旅游地产”、“文创地产”。

比较有代表性的,是已经空置荒废了很多年的“京津新城”:

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绝对大手笔,大规划,大体量开发的项目。

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然后我们拉近了看看:

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最后看看卫星地图:

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图片来源:地图截图

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啥都别说了:这就是现代理想的田园环绕的理想生活,出门买菜?还不如自己种田来的实际。

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半径5公里,堪称无人区,有个头疼脑热的去趟医院,估计还没到就自愈了……

这样的项目其实还有很多,主要分布在环京三四线城市很多。

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买了不是砸手上,打水漂还能听个响,买这样的房子,基本上就是钱没了,还看不见去哪里了。

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最后总结一下:

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北方城市买房置业选筹核心逻辑:北京第一,四个潜力省会城市,好房子,好价格,避开陷阱。

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当然真正对应到每一个买房人的角度来看,这其实是一个很专业的价值投资认知过程,选定城市往往只是第一步,具体到买房这件事上面还有太多太多的专业知识和价值分析的功课需要做。

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但是希望通过这篇文章,能够给更多行业以外的朋友,在选择城市,选择房子,避免陷阱和置业误区上面,一些启发性思考和认知帮助。

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买房不是一件容易的事,在这样的事情上面,所有付出的学习和了解,都是值得的。

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希望这篇文章,能给在北方地区有买房需求的朋友,一些帮助,就很好。

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谢谢您的阅读,我们下期再见!

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思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。

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每个人,都没有选择时代的权力,但是时代绝对可以选择人。

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这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

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希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

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仅以此文,与各位读者朋友,分享。

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