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签订了买房认购书,没有签订购房合同,可以反悔吗?

作者 : 2020-10-18 16:42:28 审稿人 : admin 围观 : 评论

导读:购房时买方与开发商需要签订认购协议书、订购书,预订书、签约意向书等等,尽管协议的名称不一样,但都是为了以后签订正式房屋买卖合同而订立的合同,这种合同就叫预约合同。

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预约合同是相对于本约合同,也叫正式合同,是指当事人为将来签订正式合同而签订的合同,预约合同签订后,任何一方均负有在一定期限内缔结正式合同的法律义务。由于预约合同并不是正式合同,当事人订立认购协议书、订购书,预订书、签约意向书等等预约合同之后能不能反悔,并拒绝订立正式合同?下面就通过一则相关的实务案例进行分析解读。
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案情摘要

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2003年8月15日,房产分公司与陈某丽在签订的《认购书》中约定:陈某丽自愿认购花园7号楼4号商品房,陈某丽于认购书签订之日起向房产分公司交付房屋订金30000元;陈某丽须在接到房产分公司书面通知之日起3日内签订正式合同,否则房产分公司有权将此房售予他人。但是,此后房产分公司一直未履行签约义务。

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2011年1月6日,陈某丽起诉至法院,请求确认其与房产公司签订的《认购书》有效。法院审理后,判决书支持了陈某丽的诉讼请求。2013年1月23日,陈某丽再次起诉至法院,请求判令房产公司限期履行签订正式商品房买卖合同的义务。

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在2013年2月28日的庭审中,房产分公司在答辩意见中称房产公司2008年取得开发项目的土地使用权,多次更改设计方案,在客观情况下不具备按照认购书内容签订商品房买卖合同的情况,且房产花园二期房屋已经销售完毕,故不能与陈某丽签订认购书所指向房屋的商品房买卖合同。

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2013年5月17日,法院做出民事判决书认定:《认购书》生效后,双方可依约在签订正式商品房买卖合同的条件成立后,就相关事宜进行协商,届时是否达成一致、能否签订正式商品房买卖合同属当事人意思自治、共同协商的范畴,陈某丽要求继续履行《认购书》,法院不予支持。法院最后判决驳回陈某丽的诉讼请求。

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2015年9月11日,陈某丽起诉至法院请求判令:解除与房产公司于2003年8月15日签订的《认购书》;房产公司退还订金30000元,并按银行同期贷款利率,支付2003年8月16日起至法院判决确定的给付之日止的利息;房产公司赔偿房屋上涨的差价损失311241.60元。

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裁判观点

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法院审理认为:预约合同是单独发生法律效力的独立合同,其标的是应当在一定期限内签订本约合同而非交易行为的实际发生。预约合同和本约合同之间存在一定的牵连关系而非主从关系,订立预约合同之时,本身就存在着本约合同能否订立的两种可能。预约合同订立后,预约双方须依诚信原则进行磋商,除不可归责于双方的事由外,应当缔结本约,否则应承担违约责任。

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《认购书》生效后,双方应依约在签订商品房买卖合同的条件成就后,就签订商品房买卖合同的相关事宜进行磋商。现在双方不能就签订商品房买卖合同协商一致,均要求解除《认购书》,故对陈某丽要求解除《认购书》的诉讼请求,予以支持。《认购书》解除后,房产公司应返还陈某丽已经交付的订金30000元。

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房产公司对其辩称的无法签订商品房买卖合同理由是因土地使用费大幅上涨、规划变更导致,但该理由并不能成为无法签订商品房买卖合同的免责事由,法院依法不予采纳。房产公司对造成不能签订商品房买卖合同这一后果负有责任,应就其违约行为承担相应的违约责任。

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对此,陈某丽要求房产公司赔偿自2003年8月16日起至判决确定的履行之日止以30000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失,法院予以支持。

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《认购书》中对本约合同标的物、对价等做出了明确约定,陈某丽对本约合同的期待利益已经固化,现房产公司存在违约情形,《认购书》被解除,陈某丽的期待利益随之丧失,而由于时间的关系,陈某丽也丧失了与他人订立同类本约合同的机会,受到了一定损失。

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考虑到房地产市场交易价格大幅提高、房产公司缴纳的土地出让金大幅上涨等客观情况,结合陈某丽交付的订金数额、房产公司过错程度等因素,法院酌定房产公司赔偿陈某丽损失25000元为宜。至于陈某丽主张的损失311241.60元,属于本约合同履行意义上的可得利益损失,不属于预约合同的损失范畴,故对陈某丽超出25000元以外的损失部分,不予支持。

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裁判结果

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综上,法院判决:解除陈某丽与房产分公司在2003年8月15日签订的《认购书》。限房产公司于判决生效之日起10日内退还陈某丽订金30000元,并赔偿自2003年8月16日起至判决确定的履行之日止以30000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。限房产公司于判决生效之日起10日内赔偿陈某丽损失25000元。

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案例评析

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在该案中,陈某丽的其中一项请求是房屋上涨的差价损失。房屋上涨的差价损失是正式合同项下的可得利益,预约合同与预售合同性质不同,违反预约合同导致的是期待利益损失,也就是因房产公司的违约行为,导致陈某丽丧失了订立房屋买卖合同的机会,应结合房产公司的过错程度,案件具体情况,酌情确认2.5万的损失。

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经验总结

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在司法实践中,很多当事人把预约合同当成了本约合同,这会对合同的正确履行造成很大障碍。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条(注:2021年以后适用民法典495条)的规定,关于预约合同应当把握下面几个问题:

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一、预约合同具有法律效力,双方当事人应当按约定履行,任何一方违反预约合同的,应当承担违约责任。不能认为没有签订正式合同,预约合同可以不用履行。

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二、当事人的预约合同义务只有一项,就是当事人就订立正式合同积极履行磋商义务,这是唯一的合同义务,也是预约合同与本约合同的主要区别。

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三、如果积极的履行了磋商义务,但就订立正式合同无法达成一致的,双方均没有过错,任何一方可以主张解除预约合同。对于预约合同,双方均没有义务接受强制缔约。在有些房屋认购协议中,卖方在协议中约定,买方在三日内未与卖方订立正式合同的,视为解除预约合同,卖方不退还定金,并有权将房屋另售他人。这种约定明显就是强制缔约,显然是无效的,买方无须遵守,也不受约束。

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四、预约合同不能强制履行,当事人一方违反预约合同的,守约方可以主张权利,但是继续履行合同这一请求无法得到支持。如前所述,法律不能强制当事人磋商并订立正式合同。在该案中,陈某丽曾向法院起诉要求继续履行《认购书》,但法院驳回其诉讼请求,后面陈某丽只能另起诉,请求解除《认购书》并要求赔偿损失。

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五、违反预约合同之后,给守约方造成的是期待利益损失,并非是可得利益损失。例如,在常见的房屋买卖中签订的预约合同,卖方违约时,买方往往请求因房价上涨所造成的差价损失,这种损失是订立正式合同后的可得利益损失。因此,卖方违反预约合同时,买方只能请求期待利益损失,从司法判例来看,法院支持的期待利益损失的金额会低于可得利益损失的金额。

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六、有的当事人为了阻止订立本约,故意在磋商中就订立正式合同提出苛刻的条件,但是由于不能强制缔约,这种磋商中的苛刻条件,很难认定当事人是违约行为,因此预约合同对正式合同的订立,作用是有限的,容易遭到不诚信的毁约。

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所以,为了解决恶意磋商的问题,有的司法解释或地方司法指导意见规定,如果预约合同的内容具备正式合同内容的,视为双方订立的是正式合同,当事人不履行的,应当承担违约责任,这又是一个棘手的法律问题,需要结合案情具体分析。

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文章中引用的案例是为了更好的解读法律知识,作者已对案例内容进行了相应的整理、汇编和删减,案例中的法律观点仅供学习交流所用。有任何的问题或建议,请直接留言!

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