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教训连连!三四线坚决不能再碰 !!

作者 :正文注明 2020-10-16 10:35:04 审稿人 : admin 围观 : 评论

来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)撒旦法师打发斯蒂芬▲▼仕财经██网▲▼▁☜◐◐◐◑◑●●●◆
作者:菌爷
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城市洗牌残酷,2020被三四线问题房产“困住”的人越来越多。


就像包装的名媛,装的很NX,实际上大多都是“纸糊的资产”,经不起一点点市场风吹浪打的考验。


朋友2016年8500买了周口城区边的房子,现在房子是拿到了,未满两年,房本还没着落,房价却降到了6180。


苦等四年,欠了银行80多万,首付却已经折进去了……


朋友说:“这大几十万估计拿回来铁定要到猴年马月了!”


请转给身边的亲朋好友,虽然成年人们很难改变,但我还是要真诚的忠告:10年之后,大部分中小城市的都房子将沦为事实上的“不动产”。


值得警惕!


家庭核心资产“房产”的命运,又将在房地产后时代,重新改变一次所有人的个人命运。


这次不是涨不涨价的问题,而是表面上价稳,但有些房子却一辈子卖不出去。


流动性清零的风险,钝刀割肉。

疼!

1



有句俗话,有人的地方,就有江湖。

城市化其实简单点来讲就是人的流动和持续财富汇聚,汇聚的结果一定是极端不平衡的,于是也就产生了区域极端差距。

▲上海各区房地产均价

有的地方如上海的浦东,从一片荒地沼泽变成了寸土寸金;有些地方却因为人财物的持续净流出,最终经济几近干枯,荒凉破败。

无论任何朝代,无论任何时期财富(人口,资源、公共和私人服务)都是相对守恒的,造成区域之间巨大差别的原因是因为财富的空间平移和重新垒加。

城市化20年,既是摸着石头过河,也是用现实打脸很多人的过程,调控被打脸看空的被打脸还有在三四线追涨未来也会被打脸。

比如2008年有人说北上广深用高房价可以撵走年轻人,可是事实是年轻人依然夜以继日大量涌入;比如2013年就有人说,大力发展中小城镇可以缓解大城市进一步过大的压力,可是7年过去了,中小城市没发展起来,大城市却因人口进一步集中,公共服务产品极度紧张而压力山大。

无论是当局者,还是我们渺小的个人,都在这个大时代里被裹挟着,被推着挤着艰难往前走,有时候我们会迷茫,其实当局者制定政策时也是无知的。

一城一策其实就是诸侯纷争,你让一个政府部门去面对全国纷繁复杂的市场信息,然后分类调控,这事儿不可能干成的。

索性,监测不了,也没有那个能力管,就交给地方吧,即是裁判又是运动员,又回到放开了赛跑的状态。

结果,诸侯有人膀大腰圆,有的骨瘦如柴。

用特特的话:“这都是命”!

2



▲中西部某县城超高层住宅群

记得2019年新年刚过,老家的一个亲戚的孩子大学刚毕业,因为要照顾生病的母亲,所以就在县城尝试着找份工作。

结果如所有人的预想。

什么工商管理、会计本科毕业,在这一片产业几乎绝迹的盐碱地上,根本就没有体面生存的可能性。

2500块钱/月,调休3天,都算是高工资高福利了。

只能低,不能再高。再高三四线小老板都该瞪眼了。

干不干?不干拉倒!

出门买菜的大妈吐槽说:“近几年收入十年不见涨,今年想给儿子置办的婚房倒是一会儿一个价,俺也不懂,听必贵园卖楼的小伙子给我说,放水了”。

县城中央大道上的必贵园售楼部门口每天人来人往,而且夜里的灯一直亮到很晚很晚,据说他们是目前这个小县城最忙碌的一群人。

听说上个季度他们队伍里的销冠奖了一辆BYD轿车,这可是普通县城白领3年多的总收入。

世界的真相,经常是一半是海水,一半是火焰。

当卑微的收入遇上普遍过万的县城房价,究竟是谁拖了谁的后退,还是谁误了谁的大好前成?

畸形的终归要挨刀子。

收入裹不住房价的月供;
优秀的年轻人每年都在背着被子卷往外走;
二手房交易几乎为零;
房地产的流动性很差;


这些不以人的意志为转移的事实在时刻提醒大家,那些现在劝你到县城买房投资的人,要么是傻,要么就是良心坏透了。

3



请时刻警惕,所有在大城市的投资逻辑,如果换到了县城可能就是坑,就是更加看空的依据。

而且巨坑连连。

有个县城,突然告诉你说它的新区要比肩“曼哈顿了”。

你会信吗?

捂紧钱袋子!我信你个鬼!

▲中国行政级别一览表

有一个基本的概念是需要明确的。

当我们在说高铁商圈、地铁优势、航空便利、大城市群等利好的时候,城区户籍人口不低于500万人这条红线是基本的前提。

离开的城市基本面去炒概念就是耍流氓。

相当一部分县城通了高铁究竟对房价是好事还是灾难?
大多数县城有资格修地铁吗?
大多数县城人口、产业、资本可以维持长期净流入吗?
县城目前的高薪职业是售楼员科学吗?
离县城区10公里也搞新区建设,究竟靠谱吗?
……


在未来房价和楼市极度分化的趋势性行情里,真正有房地产市场,真正有二手房成交量的城市,恐怕总共不到20个。

对于县城的刚需来说,那是被逼无奈,无法跳出围墙的尴尬选择;而对于那些拿着真金白银在县城重仓布局的投资客们来说,很可能就要被收智商税了。

中国县域市场一直是资本情绪不高的,曾经十几年产业资本和金融资本都共同鄙视的区域,突然这几年被房价吊起兴趣。

究竟是好事,还是坏事呢?

时间会给出的答案。

一位地产老鸟在2016年告诉我:“从必贵园等大型开发商进驻县城市场之初,就从来没有打算过要不断深耕”。

杨老板的策略一直是“致敬有成就的XX县人”,操盘思路也一直是最好的位置选它小几十亩地,合作开发,1000套以内,瞄准县城的那一小撮富人,速战速决,绝不拖泥带水。

这就是开发商的资本态度,也是大多数县域市场投机性行情的本质反应。

资本的小心思,看穿了也就淡定了。

4



城市的命运除了跟人有关系之外,还跟钱的投向有着直接的关系,钱是城市命运的主线。

尤其是中央的净资本投入也就是财政的钱。

十九大之后,提出全面推进地方融资平台公司的市场化转型,打造竞争力强的地方基础设施和公共服务主体。

2020年的当下,现在提出要对地方融资平台进行市场化转型,言外之意就是以前的基础设施和公共服务的提供不是按照市场化的原则在走的,说的直白一点就是地方城投公司在赔钱赚吆喝,提供了大量的公共服务产品,却不能够形成对等的收益,基础设施和公共服务都在赔钱提供。


市场化提供,讲究成本和收益对等,也就是未来的基础设施提供和公共服务供给是要讲求收益的。

免费提供公共服务的时代已经一去不复返了!!!

从公共服务不在大规模免费赔钱提供的角度,我们也能看到,那些常住人口在500万以下的大多数三四线城市,或许在城市发展方面进一步被戴上了融资紧箍咒,和目前已经有先发优势的国家城市之间的距离进一步拉大。

人和钱当下的流动,决定城市以后的身价。
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