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楼市寒冬才刚开始:调控蔓延至三四线城市,香港封堵上市之路

作者 : 2020-10-14 11:23:26 审稿人 : admin 围观 : 评论

楼市寒冬才刚开始:调控蔓延至三四线城市,香港封堵上市之路

这个秋天,楼市又变了。

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不少依赖土地财政的地方政府,早已到了无法承受的地步,等待着上边能高抬贵手。如果不能再来一场去库存为主调的“棚改”,那稍微给些空间它们浪一下,也是好的。

一个按捺不住的地方,开始了主动的试探。

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9月28日,西安高新中央创新区拍卖了7宗共计463.551亩开发用地,共计总成交综合价94亿元。其中,楼面价最高达15125元/㎡。

这个价格,也造就了西安新地王。

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紧接着,当地的房产媒体认为,“西安房价即将迎来惊天巨变!”,并称“房价充满想象?!”

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不过是一只撞在枪口上的出头鸟而已。

随着楼市的调控进入深水区,监管层的冷酷和决绝,早超出了以往的逻辑。

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9月,沈阳、长春、成都等二线城市陆续出台了各自的楼市调控;10月,一个地处江苏的三四线小城徐州,也出台了楼市调控政策。如果二线城市被进一步管控,是调控政策的进一步强化,那调控从大城市往三四线城市蔓延,就标志着中央政府强硬到底的调控手腕。

同时,连港交所都在对内地房企关闭大门。

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救市?别想了。市场的逻辑,也彻底变了。

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调控蔓延至三四线,不留余地

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西安的这个地王,属于顶风作案。

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8月,住建部才刚刚开会,要坚持调控,要出台三道红线防范房企金融风险。9月就出了地王,这样急切是为何?

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据统计,2020上半年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地220宗,合计14531.62亩,环比上涨12.01%,同比微降1.20%,获得土地出让收入448.30亿,同环比分别上涨28.72%、16.90%。

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可以看出,西安正在加大卖地力度。这背后,与西安在疫情下经济承压有着必然的关系。

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2020年上半年,西安财政收入380亿,同比下降5.3%。因此,必须要卖地、换钱。

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财政收入下降比西安严重的城市,比比皆是。西安背后,是一系列撑不住的地方财政。

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撑不住归撑不住,就在西安拍出地王的时候,一大波城市正忙着制定自家的调控政策。

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在8月参加住建部房地产工作会商会之后,包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州在内的6个城市,均在9月份出台了楼市调控新政。

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9月6日,沈阳率先出台了楼市调控政策,随后是9月11日出台新政的常州,9月14日发布新政的成都,再之后是长春、唐山发出文件,9月29日,银川最后一个发布了楼市调控政策。

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没错,他们参加完住建部开的会议后,就推进了调控政策。在土地方面,包括唐山、长春、沈阳、银川都提出了“限房价、竞地价”。

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长春市规定,要完善商品住房用地供应方式,部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。

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限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房,在自持期限内用于住房租赁经营,不允许上市交易,产权归房地产开发企业所有。

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自持比起直接卖出,对于房企的资金流占用更高。也就是说,这是在变相提高房地产企业的开发成本。

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紧跟其后,国庆节刚过,江苏的徐州,也加入到了政策收紧的行列,发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。

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修改价格备案制度为:建筑面积10万㎡以下的,实行一次性价格备案;高于10万㎡的,可以分期备案。备案价格一年内不得调整。

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这正是这一轮调控的特别之处,主阵地不仅在热度较高的一二线城市,而是蔓延到了三四线城市。

换句话说,全国楼市都在被封堵,并不打算留有余地。

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所以,西安的跃跃欲试,注定徒劳无功。

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房企纷纷拆分物业板块上市

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除了各个地方政府正处在水深火热之中,房企们的境遇更加艰难。

根据南都大数据研究院调研房企的负债情况,我国76家房企一年内到期的有息负债超2.5万亿,约占有息负债总额的35%。

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按照7%的平均融资成本来计算,每年要还的利息超1700亿。

搞钱,是房企们的头等大事。为此,既有房企降价卖房,也有很多房企选择分拆物业管理公司上市,换个跑道尝试融资。

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恒大物业就在港交所递交招股书。在恒大之外,一股物业企业赴港上市潮正在酝酿。

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建发股份和远洋集团都公布了拆分物业板块在港独立上市的计划。

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2020年下半年,房企也延续了上半年的物业拆分潮,现在已有包括华润万象生活、融创服务、金科智慧服务等递交了上市申请表。

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华润置地管理层在2020年中期业绩会上表示,考虑将物业和商管一起打包上市,有强化华润置地资产负债表的考量。

没错,降低负债率,正是当下房企争先将物业板块送上资本市场的原因。

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对于房企来说,拆分物业板块上市后,不仅可以发行新股回笼资金、满足融资需求,更可以在资产负债表上剥离一部分负债,并通过新的融资进行融资,以达到降负债的目的。

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房企又是怎么被逼到这个地步的呢?

答案就在8月份出台的三道红线。

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三道红线”新规指的是:

红线一,房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;

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红线二,房企的净负债率大于100%;

红线三,房企的现金短债比小于1.0倍;

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根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

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如踏三道红线,为“红色档”,不得新增有息负债;

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如踏两道红线,为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

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如踏一道红线,为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

其他情况,为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

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为了不踩线,房企们都拼了命地在降负债。

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尽管分拆物业公司上市换来的资金,或许并不能完全接触房企的踩线警报,但是,对于部分正站在红线之上的房企来说,杯水车薪也好过坐以待毙。

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只不过,在现在的市场环境下,上市也不是一件简单的事。

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香港资本市场对房企关门

2020年以来,已经有一批内地房企,以及物业服务企业申请在港上市。

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但从数据来看,港交所变得挑剔了许多。

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比如,今年3月25日,金辉控股第二次冲击港股IPO,向港交所提交了上市申请表。然而到了9月25日,招股书已超过6个月而“失效”。于是,金辉控股不得不在9月25日再度递交新版招股书。

当然,金辉不是今年唯一一家在上市之路上命运坎坷的房企,它还有难兄难弟。

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今年4月9日,领地控股集团有限公司在港交所递交招股书,10月9日,假期后的第一天,这份招股书“失效”了。

12日,领地控股二次提交了上市招股书。

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不完全统计,在领地集团之前,年内另有5家房地产企业(含物管企业)在港交所递交上市材料失效,此前包括星盛商管、宋都服务、鹏润控股、金辉控股、上坤地产都出现过类似情况。其中除了鹏润控股,其它4家房企均选择二次递表。

今年港交所申请上市的房企中,包括港龙地产、大唐集团、三巽控股、时时服务也于2019年遭遇递表失效。

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作为内地房企曾经的资本天堂,现在的香港资本市场对于房企的欢迎程度,已经可以用降至冰点来形容。

金角财经不完全统计,2020年,地产类以及物业服务类企业一共有35次IPO申请(包括二次提交的企业),截至目前,没有一家房地产公司成功在香港上市。

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香港这个重要资本市场的关闭,对于正在“三道红线”的重压下苦苦挣扎的房企来说,无疑是一个巨大的打击。

按照过去的套路,楼市不景气的时候,市场需要地王。这样一来,政府获得土地财政,房企利用地王给市场打鸡血,购房者用地王当作信心背书。

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仿佛只要有了地王,楼市的引擎就能再次燃烧。

然而现在,看看全国的楼市,调控从大城市一路覆盖到三四线小城,有增无减,范围越来越广。三道红线压顶,任凭房企喊苦喊穷,岿然不动。

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寒冷之后,到来的不是春天,而是结冰。

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