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房价“下降拐点”将至?三大迹象表明,房价跌的城市可能越来越多

作者 : 2020-09-24 12:55:17 审稿人 : admin 围观 : 评论

 

有人可能会产生疑问,“三道红线”是对企业融资的监管,和房价会有什么关系呢?

  过去不少负债率高的楼盘,玩的是高周转的模式,借钱拿地,快速开发,卖房还债或者再拿地。把开发流程缩短、减少资金滞留时间,多拿地、多开发项目,资金能迅速周转起来,就能以量取胜。

  

  如今三道红线压顶,就意味着借钱拿地困难了,过去高周转的模式玩不转了!怎么办?开发商在债务到期或者是年底结算的时候会不惜一切代价保现金流,大幅度打折,包括以前被开发商看不上的“分销”。

  就以武汉为例,2017-2018年,武汉楼市还是遍地日光盘,开盘去化八九成是常态;现今,武汉楼市就是遍地分销、降价打折了。转眼两三年的时间,开发商的思维从“谁用分销谁盘不行、操盘人水平不行”过渡到了“嗨,不就是个分销么,谁还不用呢”。然而,遍地打折也改变不了开盘去化逐年走低的形势。

  

  我们会发现,过去开发商是不屑于用分销的,可是现在,大家如果去过二手房门店,就可以发现目前武汉二手房门店基本都会有就近的新房楼盘的物料。

  分销力度越大,全民营销力度越大,意味着开发商回款压力大,楼盘越不好卖,降价的可能性就越大。今年底,也许购房者捡漏机会更多,尤其是被点名的12家重点房企开发的项目。

  

  第三个迹象:房住不炒的持续强调

  据某壳研究院统计数据显示,7月份起全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,防范市场过热,进一步打击投资需求。

  9月6日沈阳被上面请去开两次会后也出台了相应的调控政策,第二套商品住房首付比例从40%提高到50%。不久后,同样被上面请去两次开会的成都也收紧了调控,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  

  重重高压之下,二三线城市房贷现收紧迹象,持续调控收紧,意味着过去一年时间这些城市的房价涨幅不小。

  比如沈阳,2020年7月二手房行情,13个区域有9个区域同比去年上涨,其中4个区域涨幅超过10%,最高的沈北新区房价涨幅达到了19.65%。

  显然,上面已经把限购、限贷、限价、限售这些常规调控措施,看作是长效机制了。

  

  通过这一轮的调控,可以预见的是,房住不炒,将是未来长期的一个调控目标。

  在此目标之下,重庆、天津、成都、郑州等强二线城市超过十万套二手房的挂牌量,已经不足为奇,郑州、武汉、合肥、成都等城市新区源源不断的新房上市,都加剧了楼市的供过于求。

  以上三个迹象,是从人口、金融、政策三个关键要素对楼市未来的分析,今年开始,以上三大要素的叠加,打破了“房价不会跌、一二线城市房价更不会跌”的神话。

  “金九银十”,一直是被开发商津津乐道的卖房旺季,如今却成了打折旺季,这也充分说明了,买房的赚钱效应已经不如从前,房价下跌的城市可能越来越多。

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